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Por que na crise alugamos mais do que vendemos? Quando esse jogo pode virar?

Nos tempos de crise, um fator muito observado no mercado imobiliário é o crescimento no número de locações em comparação com o de vendas. Parece óbvio mas o motivo para que isso aconteça não é tão simples assim. Para saber porque alugamos mais do que vendemos na crise, é preciso observar alguns conceitos.

Vamos começar pela elasticidade. Para o economista Emerson Santiago, a elasticidade é um conceito importante dentro da macroeconomia por causa do tamanho do impacto que a alteração em uma variável exerce sobre outra variável. “Recebe o nome de elasticidade-preço da oferta a alteração percentual na quantidade oferecida, que ocorre em resposta a uma variação de 1% no preço de certo bem ou serviço. Ela medirá o grau de sensibilidade da quantidade oferecida perante variações no preço”.

De uma forma mais simples, a elasticidade de preço da oferta é a vontade / disposição de reduzir ou aumentar o valor de um produto em um certo momento. No caso do mercado imobiliário significa quanto o proprietário está disposto a diminuir o valor do seu imóvel na hora de alugar ou vender.

Agora que já você já sabe a definição de elasticidade, é hora de analisar o comportamento do proprietário de imóveis através da teoria econômica comportamental, e entender como alguns fatores psicológicos, sociais, e emocionais afetam a decisão dele aceitar ou não alterações no valor do seu imóvel. 


Como exemplo, vamos pensar em um cenário no Brasil de 2018 onde o proprietário precisa decidir entre alugar ou vender um mesmo imóvel. Estamos em uma economia em recessão e para conseguir vender ou alugar um imóvel é necessário uma redução no valor, em ambos cenários, de aproximadamente 20%. 


Vamos entender por que os proprietários têm mais probabilidade de optar pela locação?

Quando o proprietário precisa reduzir o valor da venda, ele enxerga esta decisão como um Prejuízo Infinito. Isto é, ele âncora um valor de mercado de acordo com o preço que ele teria com o mercado em alta. Para ele, a redução de valor do seu bem, implica alguns fatores como a perda de patrimônio, desvantagem perante outros, e às vezes até uma queda de classe social. Isso torna ele menos flexível em reduzir preço.

Já no caso da locação, quando é preciso diminuir o valor, o proprietário enxerga como uma decisão de Prejuízo Finito. Ele perde temporariamente, mas no futuro pode aumentar novamente o valor do aluguel. Ele terá a possibilidade de retomar seu status quo.

E a verdade é que nem sempre a locação é a melhor decisão. Mas por fatores simplesmente emocionais; outras oportunidades que poderiam surgir com a venda são descartadas, e quase sempre a locação é escolhida (Já em um cenário de expansão econômica, e valorização de preço, o comportamento muda).

A elasticidade e o fator emocional no mercado imobiliário

O fator emocional torna o preço de aluguel mais elástico do que o preço de venda, quando se trata de uma redução de valores. Nos gráficos abaixo você consegue enxergar melhor esta elasticidade com a variação de preço ao longo do tempo. Aqui, você consegue ver que os valores de venda ficam estagnados em uma linha contínua, enquanto os valores de locação sofrem uma redução de valor após o pico. Essa diferença entre a linha de venda e a linha de locação geram um aumento na quantidade de locação de imóveis neste período e uma diminuição de venda. 

A boa notícia é que a economia é cíclica e dinâmica, e está sempre mudando.
Para entender melhor, estou fazendo uma série de matérias onde vou explicar mais como esse cenário de aumento de demanda sobre locação e redução de oferta podem acabar tornando a decisão da compra de um imóvel a melhor alternativa pelo custo de oportunidade. Isso significa, que no futuro próximo, está agitação da locação vai acabar ajudando as vendas.

Felipe Bogoricin, fundador da Livima

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